【適正な管理業務の行うには、法律を知ることから】「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」条文解説・Q&A 「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下、賃貸住宅管理適正化法)」の成立により、今後、賃貸住宅の管理業務は法の下に適正に遂行されることが求められます。そのためには、法律が施行される時期や法律に定められている業務、罰則等を明確に理解していなければなりません。本ページでは、賃貸住宅管理適正化法の施行当日から、全ての賃貸住宅管理業者が適切に管理業務を行えるよう、法律概要の解説から、実務的な疑問点の解決まで幅広く整理していますので、大いにご活用いただき、この賃貸管理の新しい時代のスタートを迎える準備しましょう。

今後、政省令やガイドライン等が出次第、情報を随時更新してまいります。

(1)法律背景

(2)法律概要

賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、
賃貸住宅管理業者の登録制度を創設

(1) 賃貸住宅管理業の登録
委託を受けて賃貸住宅管理業務(賃貸住宅の維持保全、金銭の管理)を行う事業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を義務付け
※管理戸数が一定規模未満の者は対象外
※5年毎に更新
(2) 賃貸住宅管理業者の業務における義務付け
① 業務管理者の配置
事務所毎に、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置 ※業務管理者が欠けた状態では管理受託契約を締結してはならない
② 管理受託契約締結前の重要事項の説明
具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明
③ 財産の分別管理
管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理
④ 定期報告
業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告

〇トラブルを未然に防止するため、全てのサブリース業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入

〇サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者(勧誘者)にも、勧誘の適正化のため規制の対象とする

○違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置により、実効性を担保

(1) 誇大広告等の禁止
サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約(マスターリース契約)の条件について広告するとき、家賃支払・契約変更に関する事項等について著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良である等誤認させる表示を禁止
(2) 不当な勧誘行為の禁止
サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約(マスターリース契約)勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実を告げる行為の禁止
(3) 特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
マスターリース契約の締結前に、以下の契約内容を記載した書面を交付して説明

〇サブリース業者が支払うべき家賃
〇賃貸住宅の維持保全の実施方法
〇特定賃貸借契約の解除に関する事項 他省令の定める事項

(3)法律の対象となる取引形態

受託管理方式
サブリース方式

(4)条文付きQ&A

<法律全般>

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(以下、新法)はいつから施行(効力が発生)しますか。
サブリース方式の箇所は本年(令和2年)12月、受託管理方式・賃貸住宅管理業者の登録は来年(令和3年)の 6月を予定しています。
(附則 施行期日)
第一条
この法律は、公布の日から起算して一年を超えない範囲内において政令で定める日から施行する。
ただし、次の各号に掲げる規定は、当該各号に定める日から施行する。

一 附則第四条の規定 公布の日

二 第一章、第三章、第四章、第四十二条(第二号及び第三号に係る部分に限る。)、第四十三条、第四十四条(第十号から第十三号までに係る部分に限る。)及び第四十五条並びに附則第三条第二項の規定
公布の日から起算して六月を超えない範囲内において政令で定める日


新法施行後、賃貸住宅管理業はどう変わりますか。
今まで、賃貸住宅管理業務は、法律等に規定されていなかったため、業として国土交通省への登録の必要性はなく、誰でも行うことができました。本法律が施行されると、国土交通省(国土交通大臣)への登録が必須となり、一定の業務水準が求められ、業務水準を確保した優良な事業者のみが業を行うこととなります。

対象となるのは、賃貸住宅だけですか。事業用の事務所や店舗は対象ですか。
対象は賃貸住宅のみです。事業用の事務所や店舗は対象外です。
(定義)
第二条
この法律において「賃貸住宅」とは、賃貸の用に供する住宅(人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいう。次項第一号において同じ。)をいう。ただし、人の生活の本拠として使用する目的以外の目的に供されていると認められるものとして国土交通省令で定めるものを除く。

<賃貸住宅管理業(登録制度関係)>

現行の国土交通省告示「賃貸住宅管理業者登録制度」(以下、告示)との違いは何ですか。
業者登録において告示では、登録をする義務はありませんが、
新法では、管理戸数が一定規模以上の事業者は国土交通大臣への登録の義務があります。
また、告示と新法に定められている業務においても異なる部分が多くあります。(Q8を参照)
※200戸以上と考えられています。
(登録)
第三条
賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない。ただし、その事業の 規模が、当該事業に係る賃貸住宅の戸数その他の事項を勘案して国土交通省令で定める規模未満であるときは、この限りでない。

一定の管理戸数を受託している賃貸住宅の管理業務を行っている業者は登録が義務ですか。
賃貸住宅管理業とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、賃貸住宅の維持保全(住宅の居室及びその他の部 分について、点検、清掃の他の維持を行い、及び必要な修繕を行う事をいう)を行う業務(維持保全に係る契約締結の媒介や取次又は代理含む)を主として、併せて家賃、敷金、共益費その他金銭の管理を行う業務と定められています。家賃や敷金の管理だけでは管理業務と言えず登録も必要ありません。
尚、Q4にある一定戸数未満の事業者も登録をすることはできます。
(定義)
第二条

2 この法律において「賃貸住宅管理業」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、次に掲げる業務(以下「管理業務」という。)を行う事業をいう。

一 当該委託に係る賃貸住宅の維持保全(住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うことをいう。以下同じ。)を行う業務(賃貸住宅の賃貸人のために当該維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎ又は代理を行う業務を含む。)

二 当該賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務(前号に掲げる業務と併せて行うも のに限る。)


登録の有効期間はありますか。また、更新はありますか。
登録の有効期間は5年です。5年毎の更新が必要となります。
(登録)
第三条
2 前項の登録は、五年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によって、その効力を失う。

登録には費用がかかりますか。
国土交通省への登録で9万円の登録料がかかります。
また、登録の更新を行う場合には、政令で定める額の手数料がかかります。

(附則 政令への委任)
第六条
登録免許税法(昭和四十二年法律第三十五号)の一部を次のように改正する。 別表第一第百五十一号の次に次のように加える。

百五十一の二 賃貸住宅管理業者の登録
賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律(令和二年法律第▼▼▼号)第三条第一項(登録)の賃貸住宅管理業者の登録(更新の登録を除く) 登録件数 一件につき九万円
(登録)
第三条
2 前項の登録は、五年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によって、その効力を失う。
5 第二項の登録の更新を受けようとする者は、実費を勘案して政令で定める額の手数料を納めなければならない。

登録業者が行わなければいけない業務とは何ですか。
主な業務として4つあります。
  • 「業務管理者」を設置しなくてはならない(第十二条)
  • 賃貸人に対し、管理受託契約の重要事項を説明し、書面を交付しなくてはならない(第十三条)
  • 受領する家賃、敷金等の金銭を自己の固有財産と分別して管理しなくてはならない(第十六条)
  • 賃貸人に対し、管理業務の実施状況等を定期的に賃貸人に報告しなければならない(第二十条)
また、他に、守らなくてはいけないものが以下の通りです。
  • 名義貸しをしてはならない(第十一条)
  • 管理受託契約書面を交付しなければならない(第十四条)
  • 再委託はしてはならない(第十五条)
  • 帳簿を備え付けなければならない(第十八条)
  • 事務所に標識を掲げなければならない(第十九条)
  • 業務上知りえた情報を他に漏らしてはならない(第二十一条)

「業務管理者」は誰を指し、どのような業務を行う者ですか。
賃貸住宅管理業務において、必要な知識及び能力を有するものであり、「賃貸不動産経営管理士」等※が想定されています。(今後制定する政省令にて規定予定)国の定める講習を経て、業務管理者になります。
業務管理者の業務は、管理受託契約や賃貸住宅の維持保全、事業の円滑実施を管理・監督等です。
※宅地建物取引士を含みます。
(業務管理者の選任)
第十二条
賃貸住宅管理業者は、その営業所又は事務所ごとに、一人以上の第四項の規定に適合する者(以下「業務管理者」という。)を選任して、当該営業所又は事務所における業務に関し、管理受託契約(管理業務の委託を受) けることを内容とする契約をいう。以下同じ。)の内容の明確性、管理業務として行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性その他の賃貸住宅の入居者の居住の安定及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の円滑な実施を確保するため必要な国土交通省令で定める事項についての管理及び監督に関する事務を行わせなければならない。

2 賃貸住宅管理業者は、その営業所若しくは事務所の業務管理者として選任した者の全てが第六条第一項第一号から第七号までのいずれかに該当し、又は選任した者の全てが欠けるに至ったときは、新たに業務管理者を選任するまでの間は、その営業所又は事務所において管理受託契約を締結してはならない。

3 業務管理者は、他の営業所又は事務所の業務管理者となることができない。

4 業務管理者は、第六条第一項第一号から第七号までのいずれにも該当しない者で、賃貸住宅管理業者の営業所又は事務所における業務に関し第一項に規定する事務を行うのに必要な知識及び能力を有する者として賃貸住宅管理業に関する一定の実務の経験その他の国土交通省令で定める要件を備えるものでなければならない。


賃貸不動産経営管理士とはどのような資格ですか。
賃貸不動産経営管理士とは、主に賃貸アパートやマンションなど賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観を持った専門家です。有資格者は5万名を越え、今回の新法成立により国家資格として位置付けられる予定です(今後の省令により)。
当協会は、法律に則り適正な管理業務を遂行するために、本資格の賃貸管理業に携わる全社員の取得と、今後の資格試験の難化を考えた試験の一部(50問中5問)を免除する講習の受講を推奨しております。
(賃貸不動産経営管理士5問免除講習のご案内)
 https://www.jpm.jp/chintaikanrishi/

管理受託契約の重要事項を説明するとありますが、説明者に要件はありますか。
従業員であれば、現時点では要件はありません。
(管理受託契約の締結前の書面の交付)
第十三条
賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人(賃貸住宅管理業者である者その他の管理業務に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものを除く。)に対し、当該管理受託契約を締結するまでに、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。

管理受託契約における書面の交付は、対面でなくITを利用して対応できますか。
賃貸人の承諾を得れば、ITを利用して交付することができます。例えば、メール等が想定されます。
(管理受託契約の締結前の書面の交付)
第十三条

2 賃貸住宅管理業者は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって国土交通省令で定めるものをいう。第三十条第二項において同じ。)により提供することができる。この場合において、当該賃貸住宅管理業者は、当該書面を交付したものとみなす。


分別管理とは具体的にどのようにするのですか。
例えば、業者の財産と賃貸人の家賃や敷金等の預り金を、帳簿上、別々に管理することが挙げられます。また、分別管理と併せて、預り金の保全策として、当協会は「日管協預り金保証制度」の利用を推奨しています。

(分別管理)
第十六条
賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に基づく管理業務(第二条第二項第二号に掲げるものに限る。以下この条において同じ。)において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭を、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭と分別して管理しなければならない。

(日管協預り金保証制度のご案内)
 https://www.jpm.jp/deposit/

<特定賃貸借契約の適正化のための措置等(サブリース関係)>

「特定賃貸借契約」とは何を指しますか。
賃貸住宅の賃貸借契約において、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結するもので、いわゆる賃貸住宅のサブリースにおけるマスターリース契約です。
(定義)
第二条

4 この法律において「特定賃貸借契約」とは、賃貸住宅の賃貸借契約(賃借人が人的関係、資本関係その他の関係において賃貸人と密接な関係を有する者として国土交通省令で定める者であるものを除く。)であって、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいう。


「特定転貸事業者」とは何を指しますか。
いわゆるサブリース業者で、特定賃貸借契約に基づいて、第三者に転貸する事業者を言います。

この法律で記載のある「勧誘者」とは何を指しますか。
サブリース業者(特定転貸事業者)が特定賃貸借契約締結の勧誘を行うものをさします。
例えば、建築会社やハウスメーカーなどが想定されます。

サブリース業者(特定転貸事業者)も、業者登録が必要ですか。
サブリース契約による借上戸数ではなく、管理受託契約による管理戸数が一定規模以上であれば、国土交通省への登録の義務があります。(第一条)
それに加えて、サブリース業として守らなくてはいけない業務があります(Q18参照)

サブリース業者(特定転貸事業者)が行わなければならない業務は何ですか。
サブリース業者(特定転貸事業者)は特定賃貸借契約締結前に特定賃貸借契約の相手方(賃貸人)に対し契約内容の重要事項を説明し、書面を交付しなくてはなりません。
(特定賃貸借契約の締結前の書面の交付)
第三十条
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者(特定転貸事業者である者その他の特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものを除く。)に対し、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、特定賃貸借契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。

2 特定転貸事業者は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、当該特定賃貸借契約の相手方となろうとする者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる。
この場合において、当該特定転貸事業者は、当該書面を交付したものとみなす。


サブリース業者(特定転貸事業者)が行ってはいけない行為は何ですか。
サブリース業者(特定転貸事業者)は特定賃貸借契約締結の判断に影響を及ぼす重要な事項に対し、故意に事実を告げること、不実の内容を告知すること、また誇大広告等の表示をしてはいけません。

(誇大広告等の禁止)
第二十八条
特定転貸事業者又は勧誘者(特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。)(以下「特定転貸事業者等」という。)は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

(不当な勧誘等の禁止)
第二十九条
特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。

一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの


特定賃貸借契約の重要事項説明は、賃貸人が特定転貸事業者であっても行う必要がありますか。
特定転貸事業者や専門的知識と経験があると国が定めたものは対象外です。
(特定賃貸借契約の締結前の書面の交付)
第三十条

特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者(特定転貸事業者である者その他の特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものを除く。)に対し、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、特定賃貸借契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。


<その他>

法律違反した時に罰則はありますか。
国土交通大臣より、国土交通省から指導、監督措置があり、業務の停止等もあります。
悪質な場合、罰金や、懲役刑も課されます。(第四十一~四十五条)

現在、国土交通省告示「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録していますが、新法における登録制度に移行できますか。
移行できません。新たに登録をすることが必要です。

宅地建物取引業法の関連業法ですか。
新法は、宅地建物取引業法の関連業法ではありません。
賃貸住宅管理業を宅地建物取引業とは全く異なる業態として位置づけた根拠法律です。

今後、法律の最新情報はどのように取得したらよいですか。
国土交通省のホームページ等をご覧いただくか、当協会のホームページやメールマガジン、facebook等でも最新情報をお伝えいたします。また、新法に係る実務的ノウハウや協会独自で入手した情報等は、当協会会員限定で公開しておりますので、詳細は日管協ホームページをご覧ください。

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(5)条文(原文)等

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