【適正な管理業務の行うには、法律を知ることから】「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」条文解説・Q&A

賃貸住宅管理業は、今までの任意登録制度から、
新たに法律に定められた登録制度へと生まれ変わります。
法律の施行により、業を行うために一定の能力や要件が求められ、
国に認められた管理業者が、法に基づいた適切な管理を行うことで、社会的地位が向上します。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の概要

この度、良好な居住環境の確保を図るため、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が、令和2年6月12日、可決成立しました。(告示公布 令和2年6月15日)新たにサブリース業者と賃貸住宅所有者との間の賃貸借契約の適正化のための規制措置を講ずるとともに、賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度を設けることで、「管理業務の適正な運営」と「借主と貸主の利益保護」を図るための法律です。
今後、賃貸住宅の管理業務は法の下に適正に遂行されることが求められます。そのためには、法律が施行される時期や法律に定められている業務、罰則等を明確に理解していなければなりません。本ページでは、法律概要の解説から、実務的な疑問点の解決まで幅広く整理していますので、ご活用いただき、この賃貸管理の新しい時代のスタートを迎える準備しましょう。
国土交通省公式ホームページより抜粋
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001402158.pdf
- 法律の対象となる取引形態 -

サブリース方式

サブリース方式
- 法律の対象となる取引形態 -

受託管理方式

受託管理方式

法律の背景

賃貸住宅は、賃貸住宅志向の高まりや単身世帯、外国人居住者の増加等を背景に、国民生活の基盤としての重要性が一層増していると言えます。
一方、賃貸住宅の管理は、従前、自ら管理を行うオーナーが中心でしたが、近年はオーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展、管理内容の高度化等により、管理業者に管理を委託等するオーナーが増加したことで、オーナー、あるいは入居者との間でトラブルが多く発生しています。
さらに、賃貸経営を管理業者にいわば一任できる“サブリース方式”が普及していますが、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化しています。
このような情勢を受け、「管理業務の適正な運営」と「借主と貸主の利益保護」を図るため、法律が制定されました。

法律の施行で何が変わるの?

 この度、法律の施行により、宅建業とは異なる「賃貸住宅管理業」が確立しました。業界の確立により、賃貸住宅管理業の社会的地位が向上し、賃貸住宅管理業に従事する者に対する社会的信頼度が高まります。そして、無償での管理業務の廃止、融資条件の拡充、雇用促進なども期待ができます。
 昨今、一部の悪徳不良業者によってオーナーや入居者とのトラブルが増加傾向にありましたが、法律の施行により、今後は不良業者が淘汰され、質の高い管理を行う管理業者のみが賃貸人(オーナー)や賃借人(入居者)に選ばれるようになります。今まで行っていた正しい管理業務が正当に評価され、管理手数料のダンピング等を防ぎ、適正価格での管理報酬の推進が図られます。

施行までのスケジュール

施行までのスケジュール

法律の対象

- 法律の対象者 -

法律の対象者

法律の要点

【施行日:令和3年6月中旬】
賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、賃貸住宅管理業者の登録制度を創設

(1) 賃貸住宅管理業の登録(第3条
委託を受けて賃貸住宅管理業務(賃貸住宅の維持保全、金銭の管理)を行う事業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を義務付け
ポイント
※管理戸数が200戸未満の者は対象外(ただし、登録する事は可能)
※登録費用は9万円。
※5年ごとに更新が必要。
※更新料は18,700 円(オンラインにより登録の更新の申請を行う場合は、18,000 円)。
解 説
〇登録拒否の例(第6条)

A.管理業務を遂行するために必要な財産的基礎を保有していない場合(10項)
登録の申請の日を含む事業年度の前事業年度における財産及び損益の状況が良好ではなく、負債の合計額が資産の合計額を超え、支払不能に陥っている状態を意味します。

B.業務管理者を確実に選任すると認められない者である場合(11項)
「業務管理者を確実に選任すると認められない者」とは、登録を受けようとする者の営業所又は事務所の数に足りるだけの要件を備える業務管理者を確認できない場合等を意味します。

(2) 賃貸住宅管理業者の業務における義務付け(第10条~27条)
① 業務管理者の配置
事務所毎に、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者(業務管理者)を配置
ポイント

※業務管理者は管理業務の管理及び監督をする責任があり、各営業所若しくは事務所に1名以上配置する必要がある。
他の営業所・事務所との兼任は不可。

※業務管理者が管理・監督できない状況下では管理受託契約を締結してはならない。
解 説
〇業務管理者の休暇・入院等を想定する必要があります。
〇業務管理者の要件は、管理業務に関し2年以上の実務経験等を有する者であって、以下①又は②に該当する場合です。

①登録証明事業による証明を受けた者(施行日から1年以内に国土交通大臣が指定する講習(移行講習)を修了した者は①とみなす)

②宅地建物取引士で、国土交通大臣が指定する管理業務の実務講習(指定講習)を修了した者

〇営業所又は事務所においてその従業員が行う管理業務等の質を担保するために必要な指導及び監督等をし得るだけの数の業務管理者を配置することが望ましいと言われています。

〇業務管理者が管理・監督すべき事項(第12条第1項)は、第13条の規定による管理受託契約における重要事項説明書の説明及び書面の交付に関する事項、第 14条の規定による管理受託契約書の書面交付に関する事項、賃貸住宅の維持保全の実施に関する事項等です。

※業務管理者移行講習(https://www.chintaikanrishi.jp/about/course_g/

② 管理受託契約締結前の重要事項の説明(第13条14条
具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明
ポイント

※管理受託契約締結前の重要事項説明については、賃貸人が契約内容を十分に理解した上で契約を締結することができるよう、説明から契約締結までに1週間程度の期間をおくことが望ましい。

解 説

〇ガイドラインでは、「賃貸不動産経営管理士」が重要事項説明をすることが望ましいと記載されています。

〇管理受託契約の際に重要事項説明を行う必要がない者とは、賃貸住宅管理業者、特定転貸業者、宅地建物取引業者等です。

〇管理受託契約締結前の重要事項説明では、管理業務の内容及び実施方法、報酬並びにその支払の時期及び方法、管理業務の内容及び実施方法の賃貸住宅の入居者に対する周知に関する事項、管理受託契約の更新及び解除に関する事項を説明する必要があります(第13条第1項)。

③ 財産の分別管理(第16条
管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理
ポイント

※賃貸住宅管理業者の固有財産の口座と管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭の口座を分別した上で、管理受託契約ごとの金銭を区別した帳簿を作成すること等により分別管理を行う(電磁的記録による作成も可能)。

④ 定期報告(第20条
業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告
ポイント

※委託者への報告を行うときは、管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに、及び管理受託契約の期間の満了後、遅滞なく、管理業務の実施状況等を記載した管理業務報告書を作成し、これを委託者に交付して説明しなければならない。

※報告事項の内容は、管理業務の実施状況、管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況等とされ、そのほかの事項についても、賃貸人の求めに応じて報告することが望ましい。

※賃貸住宅管理業者は、賃貸人の承諾を得て、管理業務報告書に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができ、この場合は、管理業務報告書のデータを適切に保存することが望ましい。

【施行日:令和2年12月15日】

〇トラブルを未然に防止するため、全てのサブリース業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入

〇サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者(勧誘者)にも、勧誘の適正化のため規制の対象とする

○違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置により、実効性を担保

(1) 誇大広告等の禁止(第28条

サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約(マスターリース契約)の条件について広告するとき、以下の事項について著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良である等誤認させる表示を禁止

<誇大広告禁止の対象となる項目>
①サブリース業者が支払うべき家賃
特定転貸事業者が賃貸人に支払うべき家賃の額、支払期日及びその支払い方法、当該額の見直しがある場合はその見直しの時期、借地借家法第32条に基づく家賃の減額請求権及び利回りをいうもの
②賃貸住宅の維持保全の実施方法
特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の内容、頻度、実施期間等をいうもの
③賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
維持保全の費用を負担する者及び当該費用に関する特定転貸事業者と賃貸人の負担割合をいうもの
④特定賃貸借契約の解除に関する事項
契約期間、契約の更新時期及び借地借家法第28条に基づく更新拒絶等の要件をいうもの
<表示の際の留意事項>

広告において「家賃保証」「空室保証」など、一定家賃を支払う約束する旨等の表示を行う場合、当該文言の隣接箇所に家賃見直しがある場合にはその旨及び借地借家法第32条の規定により減額されることを明記しましょう。
体験談を用いる広告は、体験談と異なる賃貸住宅経営の実績となっている事例が一定数存在する場合等には、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません」といった打消し表示が明瞭に記載されていたとしても問題のある表示となる恐れがあるため、注意しましょう。

解 説

○複数支店で事業を行っている場合は支店や営業所などが独自で作るリーフレットも対象になるため、支店等の広告にも注意するよう徹底してください。

○誇大広告の罰則の対象は、サブリース事業者だけではなく、勧誘者も該当します。親会社や建築会社など勧誘者が誇大広告でオーナーに誤認等を与えた場合は、勧誘者への罰則に加え、サブリ―ス事業者も同じく罰則を受けます。

〇今一度、自社・グループ会社内、提携先企業等のサブリ―ス広告の内容等を確認し、省令・ガイドラインに合わせて、誇大広告に該当しないかを確認しましょう。

(2) 不当な勧誘行為の禁止(第29条

サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約(マスターリース契約)勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実を告げる行為の禁止

<家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項>

●サブリース業者がオーナーに支払う家賃の額等の賃貸の条件やその変更に関する事項

●サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の内容及び実施方法

●契約期間に発生する維持保全、長期修繕等の費用負担に関する事項

●契約の更新又は解除に関する事項等

●当該事項を告げない、又は事実と違うことを告げることで、相手方等の不利益に直結するもの

解 説

○勧誘者の例示には、賃貸住宅オーナーも含まれます。例えば、紹介料を支払うキャンペーンなどを行い、既存オーナーが新たなオーナーに当該事業者との契約を勧める際、不実告知等をした場合は規制の対象に入ってしまいます。

○不当な勧誘行為への罰則の対象は、サブリース事業者だけではなく、勧誘者も該当します。親会社や建築会社などの勧誘者が不 当な勧誘行為を行った場合は、勧誘者への罰則に加え、サブリ―ス事業者も同じく罰則を受けます。

〇今一度、自社・グループ会社・サブリースの勧誘に携わる関係者に向け、省令・ガイドラインに合わせた正しい勧誘の仕方を徹底しましょう。

(3) 特定賃貸借契約締結前の重要事項説明(第30条31条
マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面を交付して説明
<重要事項の説明者>

法律上の定めはないが(自社従業員ではあれば誰でも重説可)、オーナーになろうとする者が十分に理解できるよう、一定の実務経験を有する者や賃貸不動産経営管理士など専門的な知識及び経験を有する者によって説明が行われることが望ましい。

<重要事項の説明のタイミング>

重要事項の説明から特定賃貸借契約締結までに1週間程度の十分な期間を置くことが望ましい。期間を短くせざるを得ない場合には、事前に重要事項説明書等を送付し、説明を実施するなどして、契約まで十分な時間を取ることが望ましい。

<重要事項の説明事項>

○書面の内容を十分に読むべき旨を太枠の中に太字波下線で、12ポイント以上の大きさで記載すること。

○上記の次に、借地借家法第32条、借地借家法第28条の適用を含めたマスターリース契約を締結する上でのリスク事項を記載すること。

○書面には8ポイント以上の大きさの文字と数字を用いること。

○オーナーに対する家賃記載の次に、当該額が減額される場合があること、及び借地借家法第32条の概要を記載すること。

○契約期間の記載の次に、借地借家法第28条の概要を記載すること。

解 説

〇グループ内の親会社・子会社・関連会社・建築会社などの勧誘者が重要事項説明を行うことはできません。
必ずサブリ―ス事業者自身が重要事項説明を行う必要があります。

(4) 特定賃貸借契約に関する規制
(5) 特定賃貸借契約書面・重要事項書・不実告知・誇大広告の対象

事業者別の条文確認フローチャート

現在準備中です。

※該当するものをクリックしてください。

Q.あなたの会社は?
賃貸住宅管理業者
サブリース事業者
どちらも
どちらも
Q.管理戸数は
200戸以上の法人ですか?
Q.管理戸数は
200戸以上の法人ですか?
Q.管理戸数は
200戸以上の法人ですか?
Q.サブリース付き物件の
建築を勧誘している
個人又は法人ですか?
賃貸住宅管理業者

あなたは、賃貸住宅管理業法に基づく
登録制度への登録が必須となる事業者です。

まずは、
  • ○該当条文の確認
  • ○業務管理者の配置
  • ○登録制度への申請手続き
該当条文
第1条~第27条
第37条~第46条 条文を確認する

法律対象外

(ただし、登録申請は可能)
サブリース事業者

あなたは、賃貸住宅管理業法に基づく
登録制度への登録が必須となるサブリース事業者です。

まずは、
  • 〇該当条文の確認
  • 〇業務管理者の配置
  • 〇登録制度への申請手続き
  • 〇不当勧誘・誇大広告の禁止
  • 〇特定賃貸借契約の重要事項説明と書面交付の義務化
該当条文
第1条~第46条 条文を確認する
サブリース事業者

あなたは、誇大広告・不当勧誘等が規制対象となる
サブリース事業者です。

まずは、
  • 〇該当条文の確認
  • 〇不当勧誘・誇大広告の禁止
  • 〇特定賃貸借契約の重要事項説明と書面交付の義務化
該当条文
第28条~第46条 条文を確認する
どちらも

あなたは、賃貸住宅管理業法に基づく
登録制度への登録が必須となるサブリース事業者です。

まずは、
  • 〇該当条文の確認
  • 〇業務管理者の配置
  • 〇登録制度への申請手続き
  • 〇不当勧誘・誇大広告の禁止
  • 〇特定賃貸借契約の重要事項説明と書面交付の義務化
該当条文
第1条~第46条 条文を確認する
どちらも

あなたは、誇大広告・不当勧誘等が規制対象となる
サブリース事業者です。

まずは、
  • 〇該当条文の確認
  • 〇不当勧誘・誇大広告の禁止
  • 〇特定賃貸借契約の重要事項説明と書面交付の義務化
該当条文
第28条~第46条 条文を確認する
Q.サブリース業者と委託契約を結び
成功報酬(紹介料など)を得ている
個人又は法人ですか?

法律対象外

(ただし、登録申請は可能)
その他(個人含む)

あなたは誇大広告・不当勧誘等が規制対象となる
サブリース勧誘者に該当します。
勧誘者の行動によっては、
サブリース事業者が罰則対象となる可能性があります。

まずは、
  • 〇該当条文の確認
  • 〇不当勧誘・誇大広告の禁止
該当条文
第28条~第29条
第34条~第40条
第42条~第45条 条文を確認する

法律対象外

(ただし、登録申請は可能)

法律内の定義

「賃貸住宅」
賃貸の用に供する住宅
賃貸借契約を締結し賃借することを目的とした、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいう
解 説
オフィス・駐車場・商業施設・事業用物件等 → ✕ 該当せず
居住用の「家屋」「家屋の部分」      → 〇 該当する
「家屋」
アパート一棟や戸建てなど一棟を指す
「家屋の部分」
マンションの一室といった家屋の一部を指す
「賃貸住宅管理業」
賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、以下の「管理業務」を行う事業
「管理業務」
  1. 管理委託に係る賃貸住宅の維持保全を行う業務

    居室及び居室の使用と密接な関係にある住宅のその他の部分である、玄関・通路・階段等の共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備等について、点検・清掃等の維持 を行い、これら点検等の結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うこと

    ②賃貸人(所有者)のために賃貸住宅の維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎ又は代理

  2. 賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務

    ただし、(1)の業務と併せて行うものに限る。

    <管理業務に該当しない例>

    ●定期清掃業者、リフォーム工事業者等が、維持又は修繕の「いずれか一方のみ」を行う場合

    ●エレベーターの保守点検・修繕を行う事業者等が、賃貸住宅の「部分のみ」について維持から修繕までを一貫して行う場合

    ●入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕(維持・修繕業者への発注等を含む。)を行っていない場合

「営業所又は事務所」
管理受託契約の締結等の業務が行われ、継続的に賃貸住宅管理業の営業の拠点となる施設として実態を有するものが該当する。
「特定賃貸借契約」
賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が、当該賃貸住宅を転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいう。ここで、事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することをいうものとする。営利の意思の有無については、客観的に判断されることとなり、個人が賃借した賃貸住宅について、事情により、一時的に第三者に転貸するような場合は、特定賃貸借契約に該当しない。
「特定転貸事業者」
特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者をいう。
ここで、事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することをいうものとする。
なお、営利の意思の有無については、客観的に判断されることとなる。
「勧誘者」

特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者

<該当例>

●特定転貸事業者から委託を受けて勧誘を行う者

●明示的に勧誘を委託されてはいないが、特定転貸事業者から勧誘を行うよう依頼をされている者

●勧誘を任されている者

解 説
建設会社、金融機関等の法人やファイナンシャルプランナー、コンサルタント、
自社の親会社、子会社、関連会社、※既存の賃貸住宅オーナー

※既存の賃貸住宅オーナーが勧誘者に該当する場合とは?
賃貸住宅のオーナーが賃貸住宅のオーナーとなろうとする者に対し、自己の物件についてマスターリース契約を結んでいるサブリース業者等特定のサブリース業者から、勧誘の対価として紹介料等の金銭を受け取り、当該サブリース業者とマスターリース契約を結ぶことを勧めたり、当該マスターリース契約の内容や条件等を説明したりする場合などを指します。

「業務管理者」
賃貸住宅管理の知識・経験等を有し、国土交通省で定める要件を備えている者を指す。
管理業務の管理及び監督をする責任があり、各営業所若しくは事務所に1名以上配置する必要がある。他の営業所・事務所との兼任は不可。
解 説
業務管理者が管理・監督できない状況下では管理受託契約を締結してはならない。
ガイドラインでは重要事項説明は、「賃貸不動産経営管理士」が説明することが望ましいとの記載があります。
「誇大広告」
実際よりも優良であると見せかけて相手を誤認させる誇大広告に加え、虚偽の表示により相手を欺く 虚偽広告も含まれる。

<広告媒体>
新聞、雑誌、テレビ、インターネット等種類を問わない

参考URL

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